Viele von Ihnen haben sicherlich schon von der Erbbaurecht/Erbpacht oder von Erbpachthäusern/-grundstücken gehört. Doch was bedeutet Erbbaurecht/Erbpacht und wie unterscheidet sich ein Erbpachtgrundstück von einem „normalen“ Grundstück.
Im folgenden Blog beantworten wir als Immobilienmakler in Hannover alle Fragen rund um das Thema Erbpacht!
Wie funktioniert Erbbaurecht/Erbpacht?
Das Erbbaurecht wird oft Erbpacht genannt und ermöglicht es einem Erbpachtnehmer ein Grundstück für bis zu 120 Jahren zu pachten und auf diesem ein Haus zu errichten. Dieses Haus kann der Erbpachtnehmer selber nutzen oder auch vermieten. Im Gegenzug erhält der Erbpachtgeber einen sogenannten Erbpachtzins, welcher vom Erbpachtnehmer an den Erbpachtgeber quartalsweise, monatlich oder jährlich gezahlt wird.
Der Erbpachtzins liegt in der Regel zwischen 4-6% des Grundstückwertes. Dieser Wert kann jedoch im Einzelfall variieren, weil der Erbbaurechtsvertrag meistens eine Wertsicherungsklausel (diese Klausel schützt den Geldwert bei z.B. einer Inflation) erhält, welche sich nach dem Verbrauchspreisindex richtet.
Der Erbpachtzins kann alle 3 Jahre (Erbbaurechtsgesetzt §9a) angepasst werden, jedoch darf eine Erhöhung nicht unangemessen sein (Erbbaurechtsgesetz §9). Das Erbbaurecht wird in ein Erbbaugrundbuch eingetragen. Dort werden auch die Erbpachtzinsen als Reallast eigentragen und auch die Zinsanpassung wird dort aufgeführt. Das Erbbaurecht kann auch vererbt, übertragen und verkauft werden.
Erbpachtgeber sind überwiegend Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Es können aber auch Privatpersonen Erbpachtgeber sein.
Vor-und Nachteile für den Erbpachtnehmer und den Erbpachtgeber
Vorteile:
Erbpachtnehmer:
Zuerst spielt natürlich der finanzielle Aspekt eine große Rolle, welcher der größte Vorteil für den Erbpachtnehmer ist. Das Grundstück wird nicht gekauft und somit kann das Fremd-oder Eigenkapital für den Bau des Hauses genutzt werden. Hinzu kommt, dass die meisten Erbbaurechtsverträge über 99 Jahre abgeschlossen werden, so, dass vorhandene Erben vom Erbpachtnehmer auf dem Grundstück leben können.
Bei Erbbauverträgen mit Gemeinden, Stiftungen oder einer Kirche, wird diese in der Regel auf Wunsch verlängert. Bei Privatpersonen als Erbpachtgeber kommt es häufiger vor, dass ein Verkauf des Grundstückes in Betracht gezogen wird. In beiden Fällen kommt es jedoch auf das Interesse des Erbpachtgebers an dem Grundstück an und ob dieser verkauft oder den Erbbauvertrag zu neuen Konditionen verlängert.
In dieser Situation empfehlen wir als professionelle Immobilienmakler in Hannover das Gespräch zu suchen, da Sie durch kompetente Beratung und durch rechtzeitige Aussprachen, das „Worst-Case-Szenario“ vermeiden können.
Erbpachtgeber:
Für den Erbpachtgeber ist das Erbbaurecht eine gute Möglichkeit ein nicht genutztes Grundstück mit einer langfristigen Rendite zu verknüpfen, ohne dabei den Besitz an diesem Grundstück zu verlieren. Außerdem besitzt man als Erbpachtgeber und Grundstücksbesitzer immer noch ein Mitbestimmungsrecht welches in Form von Zustimmungsvorbehalten im Erbbaurechtsverstrag festgelegt werden kann.
Durch die Möglichkeit den Erbpachtzins alle 3 Jahre anzupassen, ist man als Erbpachtgeber gegen eine Inflation abgesichert. Selbst wenn der Verkehrswert des Grundstücks steigt,kann ein höherer Erbpachtzins verlangt werden.
Nachteile
Erbpachtnehmer:
Wie bereits erwähnt hat der Erbpachtgeber ein Mitbestimmungsrecht, welches im Erbbaurechtsvertrag festgelegt ist. Es kann zum Beispiel ein Nutzungszweck für das Grundstück im Vertrag festgelegt werden, an welchen sich der Erbpachtnehmer halten muss.
Zusätzlich werden oft Zustimmungsvorbehalte vertraglich festgelegt. Diese umfassen sowohl bauliche Veränderungen (z.B.Zäune, Garagen und andere bauliche Maßnahmen) als auch den Verkauf oder die bereits erwähnte Nutzungsart des Grundstücks. Sind solche Zustimmungsvorbehalte im Vertrag festgelegt, muss der Erbpachtgeber den betroffenen Änderungen zustimmen damit diese wirksam werden. Somit hat man als Erbpachtnehmer in diesem Fall nicht die absolute Freiheit in Bezug auf geplante Bauvorhaben und Nutzung.
Ein weiterer Nachteil für den Erbpachtnehmer ist,wenn der Vertrag ausläuft ohne verlängert zu werden, geht das Erbpachthaus an den Erbpachtgeber, welcher verpflichtet ist mindestens 2/3 des Verkehrswertes des Hauses an den Erbpachtnehmer zu zahlen. Hinzukommt, dass der Erbpachtnehmer wie ein Grundstücksbesitzer betrachtet wird und somit sämtliche Kosten die bei der Grundstücknutzung anfallen tragen muss.
Dazu zählt:
- Erschließungsgebühren
- Grunderwerbssteuer
- Grundsteuer
- Versicherungsbeiträge für das Gebäude
- Wiederkehrende Kosten wie Abwassergebühren
Erbpachtgeber:
Ein Mitbestimmungsrecht durch ein Zustimmungsvorbehalt kann dem Erbpachtgeber im Erbbauvertrag eingeräumt werden, berechtigt ihn aber nicht dazu darüber zu verfügen, solange der Erbbaurechtsvertrag läuft. Zudem besitzt der Erbpachtnehmer ein umfassendes Besitzrecht für die Dauer des Erbbaurechtsvertrages.
Kann der Erbbaurechtsvertrag vorzeitig abgelöst werden?
Der Erbbaurechtsvertrag kann vorzeitig durch den Erbpachtgeber aufgelöst werden, dieser muss dem Erbpachtnehmer aber mindestens 60% des Verkehrswerts der Immobilie zahlen. Es gibt verschiedene Fälle in denen dies der Fall sein kann.
Zum einen kann der Erbpachtgeber einen Eigenbedarf am Grundstück anmelden. Hier kann man aber im Vorfeld eine Klausel im Vertrag festlegen, welche den Eigenbedarf durch den Erbpachtgeber ausschließt.
Ein weiterer Fall in dem der Erbbaurechtsvertrag vorzeitig aufgelöst werden kann ist, wenn der Erbpachtnehmer gegen die Vertragsauflagen verstößt, wie z.B. das nicht Zahlen von Erbzinsen oder wenn der Erbpachtnehmer das Grundstück verwahrlosen lässt.
Allgemein betrachtet ist das Erbbaurecht eine interessante Möglichkeit für verschiedene Lebenssituationen. Der Finanzielle Aspekt macht dieses Modell sowohl für den Erbpachtgeber als auch für den Erbpachtnehmer lukrativ. Im Großen und Ganzen sollte man im Vorfeld die eigenen Prioritäten festlegen und sich Klarheit über die Zukunft verschaffen.
Ein Gespräch mit einem professionellen Immobilienmakler oder der finanzierenden Bank ist sehr empfehlenswert, da man bei einem Erbpachtgrundstück immer den Einzelfall betrachten sollte.
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